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ULIジャパン・ヤングリーダーズグループ、7月22日(木)に六本木にてスピーカーイベントを開催 - (27/06/2010)

講演者にアンディー・ハーファート氏(シービーアールイー・ジャパン株式会社 エグゼクティブ ディレクター)を迎え、金融市場の安定化が進み、景気回復に対する信頼感が高まるなか、最新の不動産市況についてお話を伺います。

肩肘張らない雰囲気のなか、第一線で活躍する業界専門家による講演ならびにオープン・ディスカッションで有意義なひと時をお過ごしください。

 

日時: 2010722日 (木)

場所: ロティ・アメリカン・ワインバー・アンド・ブラッセリー・六本木

(港区六本木6-6-9 ピラミデビル1階 03-5785-3671

 

19:15-19:30    受付開始・レセプション

19:30-20:15    2時間半の飲み放題およびコース・ディナー

20:15-20:30    イントロダクション

20:30-21:15    マーケット・プレゼンテーション

21:15-21:30    質疑応答

 

問い合わせ先

ULIジャパンウエブサイト http://japan.uli.org

TEL 03-5297-6132


+ 2010年第1四半期末時点での日本の物流市場 - (21/06/2010)

日本経済

2009年後半以降、アジア太平洋地域のすべての経済が成長傾向にあり、中には景気拡大の加速の見られる国もある。地域内の他の国々と比べ、日本の展望だけが依然として比較的脆弱である。日本経済は2009年末までに3四半期連続でGDP成長を遂げたが、2008年末及び2009年初頭には大幅に低下していた

日本の輸出は20093四半期から5.0%増加し、失業率も年末までに4.9%へと改善した。20102月には、輸出は過去約30年間で最も速いペースで伸び、1年前と比べ著しく改善した。しかし、それでもなお、2008年のレベルと比べると約25%低い。中国及びアジア各国での需要の伸びが日本企業を助けており、これにより、政府の景気刺激策が弱まってくる今後数カ月間の景気後退が最小限に抑えられる可能性がある。

2010年第一四半期は緩やかな下落が予想されるものの、エコノミストは概ね、日本経済の回復基調は継続すると予想している。中国への輸出の伸びが日本の工業生産の成長を後押し続けており、日本政府は国の経済に対する見通しを高めている。

 

季節調整済鉱工業指数(2005=100とした場合)  出典経済産業省

最近の円高が、輸出依存型の日本経済に対する懸念を増幅させている。しかしながら、中国が通貨切り上げを容認するとみられ、より強い人民元により中国での輸入品の購買力を高まり、日本経済の前進に寄与する可能性がある。日本は中国にとって最大の輸入相手国であり、2009年に中国は約1310億米ドル相当の日本製品を輸入している。

 

日本の不動産市場

アジア太平洋地域の不動産市場は底を打ったという兆候が高まっている。日本は依然として同地域最大の投資市場であり、2009年総投資額の約40%を占めている。2009年第4四半期以降、日本の不動産投資市場における景況感は著しく回復し始めている。このため、2010年には小・中規模物件の取引が活発に行われている。しかしながら、投資家の注目は主にプライムオフィス及びリテールアセットに注がれている。

2008年初め以降の苦難の後、J-REIT 市場は2009年後半には回復の兆しを見せ始めた。これは主に、官民ファンドである、資金総額は45005000億円にも上ると予想される半官半民不動産市場安定化ファンドからの支援によるものである。同ファンドは、いくつかのJ-REITへの借り換え懸念を和らげたことから、市場からは歓迎されている。政府の支援が継続すれば、合併及び新スポンサーがJ-REITの売却及び資産額のさらなる悪化の防止の一助となるものと考えられている。

 

物流不動産部門

東京では、ハイクオリティで大規模な物流施設への需要が依然として強い。シービー・リチャードエリスによると、大型マルチテナント型物流施設の平均空室率は2009年末時点で14.2%へと減少した。同様に、築1年以上の施設の空室率は6.8%へと減少しており、東京において2四半期連続での減少となった。これは、主に世界金融危機以降近代的な倉庫スペースの新規供給が実質的にないことから、東京におけるハイクオリティな物流スペースへの需要が増加していることを意味している。


東京におけるマルチテナント型物流施設の空室率  出典シービー・リチャードエリス

東京の物流空室率は、近い将来に重要な新規供給が予定されていないことから、短期的にはこれ以上上昇するとは考えにくい。首都圏での平均希望賃料は、2008年半ばの下落以降全く回復の兆しを見せていない。しかしながら、統合及びよりクオリティの高い施設付近への移転さえをも計画している企業からの大規模施設への需要は依然としてある。

今年に入ってから、以下の物流不動産取引が行われている:

·            201024日、日本物流ファンドJ-REITは千葉県習志野市の一流物流物件の持分の90%をプロロジスから取得した。これは、2009831日にパイプラインサポート計画を発表して以降両者間での最初の取引であり、今年初めての物流資産のJ-REIT取引であった。報告された5.9%NOIキャップレートは、証券会社の意見に基づき、現在の市場賃料では約5.2%に変換される。

·            2010319日、産業ファンド投資法人J-REITは、千葉県船橋市のIIF船橋ロジスティックスセンターの株式を、ドリーム・ロジスティックス・ファンドに対し関連パーティから902000万円で売却した。NOIキャップレートは約6.3%と推定される。

·            2010330日、オリックスJ-REITは、大阪府堺市の堺ロジスティックスセンターを102億円で関連パーティーより取得した。報告されたNOIキャップレートは6.1%であった。

シービー・リチャードエリスによると、「一流の」東京の物流キャップレートは、2010年末から予想される圧縮があり、現在5.5%である。

日本の物流不動産部門への投資家の関心が高まりを見せる中、三菱商事の完全子会社が物流施設に特化した未上場不動産ファンドを設立した。資産は約234億円相当であり、同ファンドは5年間運営される予定である。


概観

世界金融危機及びそれに続く景気の低迷を乗り越え、アジア地域の経済は世界の他の地域に比べ良好な状態で浮上してきた。これは主に中国の経済成長によるものであった。しかしながら、日本経済はアジア太平洋地域の他の国々ほど早い反応を見せていない。

2010年の最初の数ヶ月間で、ローカル不動産投資市場における景況感はさらに明らかに上向きになってきており、質のよい資産を求めもより多くの資本が日本に戻ってきている。

日本経済は依然として脆弱であり、アジア地域の他の国々への輸出の成長に依存する部分が大きい。ギリシャの公的債務問題及び世界中の、特に欧州の国債市場に対し考えられる影響が、世界で2番目の規模の経済にとって持続可能な世界規模での経済回復に関する懸念を増大させている。

 

ソース: SCA駐日代表 ペルハム・ヒギンス氏

+ パークウェイライフリート、日本の介護施設6つを買収 - (16/06/2010)

パークウェイライフリート、日本の介護施設6つを買収

シンガポールにあるパークウェイ社は日本の九州にある介護施設を36億円で買収した。

同施設買収は、2010610日に完了する予定となっていた。

この看護施設は8.08%純資産利益が予想され、新しい20年のリース契約と経営者の補助、賃貸収入が保証されている。

同物件は、5年間2.0%というレートで無担保の日本円機関から資金提供により取得した。


Source: Parkway

+ グッドマングループ、ヨーロッパに工業用不動産ファンドを結成 - (15/06/2010)

オーストラリアの工業用不動産ディベロッパーであるグッドマングループは、CBリチャード・エリス(CBRE)リアルティ・トラストとの13億ドル規模の合弁会社を立ち上げ、ヨーロッパでの事業拡大をはかる。

 新しい組織をイギリスに一つ、欧州内にもう一つは置く予定。両ファンドは倉庫と物流ハブといった、工業用不動産の購入と投資を集中的に行う

 この合弁会社は、テナントの入居が決定している物件にのみ投資する予定である

グッドマンが20%、CRBEはパッシブインベストメントベースで残りの80%の出資を行う計画である。

SMH

+ 日本における工業用物件取引 - (15/06/2010)

取引例1

主要ポイント

·         発表/契約日:201024日/201032

·         物件名:習志野ロジスティックスセンターII

·         買主/売主:日本ロジスティックスファンド(J-REIT)/プロロジス(習志野III SPC

·         獲得した持分: 信託受益権(TBI)90%

·         価格:787500万円 (TBI90%)

·         報告されたNOI: 51700万円(NOI100%)

·         報告されたNOIキャップレート: 5.9% (NOI90%に基づく)

·         ポイント:J-REITにとって、約1年ぶりの取引

·         ポイント:J-REITにとって、初のハイスペックマルチテナント型物流施設の取引

·         ポイント:2009831日のパイプラインサポートに関する協定書の発表以来、初の取引

·         ポイント:当該物件の質は、日本ロジスティックスファンドのポートフォリオの平均的な質を上回る

 

物件概要

構造

地上5階建

延床面積/賃貸可能面積

49,809.58平方メートル/48,009.85平方メートル

竣工

2008120日(築2年)

入居率

100% (テナント数3)

PML

11.1%

 

物件の写真


 

取引例2

主要ポイント

·         契約日/譲渡日:201039日/2010319

·         物件名:船橋ロジスティックスセンター

·         買主/売主:ドリームロジスティックスファンド(SPC)IIF (J-REIT)

·         獲得した持分: 信託受益権(TBI)

·         価格:902000万円

·         簿価:85億円(2010319日時点)

·         NOI: 56600万円

·         NOIキャップレート: 6.3%

·         ポイント:三菱商事と買主及び売主両方の関係による関連パーティー取引

 

物件概要

構造

地上4階建

延床面積/賃貸可能面積

42,336 平方メートル/42,180.24平方メートル

竣工

2007719 (4)

入居率

100% (テナント数2)

PML

N/A


物件の写真


ソース: SCA駐日代表 ペルハム・ヒギンス氏

+ 機械受注統計、前月比4%増し - (10/06/2010)

内閣府が9日発表した4月の機械受注統計は、民間企業の設備投資の先行指標となる「船舶・電力を除く民需」(季節調整値)が前月比4.0%増の7619億円となった。2カ月連続で前月を上回った。内閣府は基調判断を3月の「下げ止まっている」から「持ち直しの動きが見られる」と上方修正した。上方修正も2カ月連続。

機械受注は工場の生産設備などの受注額を集計するもので、3カ月ほど先の民間設備投資の動向を示す。船舶・電力と変動が大きい携帯電話を除いても6.5%増と、2カ月続けて増加した。

http://www.procurement-online.com/

+ トール、カンタス航空のアジア貨物部門を買収 - (09/06/2010)

カンタス航空は、かつて「拡大のための大きな構成要素」と呼ばれた業務を売却することで、アジア・太平洋地域での航空貨物マーケットにおいて重要なプレーヤーになる計画を断念したようである。

 

トール・ホールディングスへのDPEXワールドワイドの売却により、カンタス航空が同社保有の株のうち、業績不振の貨物関連企業2社のものをオーストラリア郵政公社に売却するのではないかとの期待が高まっている。

カンタス航空はDPEX売却価格を公表せず、DPEXの売却により「わずかな利益」を得たと述べるにとどまった。カンタス航空は、20075月にDPEX4000万シンガポールドルで買収した際、同社貨物業務の拡大を加速させる計画を大々的に宣伝していた。

 

ソース:SMH

+ 日本経済に底打ち感 - (09/06/2010)

内閣府は7日、リーマン・ショックで大きく落ち込んだ景気後退について、2009年3月を「景気の谷」として底入れしたと認定した。不況の期間は07年11月から17カ月間と平均的だったが、「100年に1度」の世界同時不況で、落ち込みの速さと深さは異例の水準だった。

景気の「山」や「谷」の時期は、学識者による景気動向指数研究会の意見をもとに、内閣府が決める。同日の研究会では、鉱工業生産指数など、11の経済指標の過半が09年4月から上昇傾向にあることや、実質国内総生産(GDP)が09年4~6月期以来、プラス成長を続けていることなどから「谷」を認定した。

また、今回の後退期の特徴として、落ち込みの速さと深さも指摘された。内閣府の景気動向指数(一致指数)をみると、景気の「山」から「谷」までの「深さ」を示す下降率は、比較可能な80年以降では、90年代のバブル崩壊後の不況期に次ぐ過去2番目。「速さ」を示す1カ月あたりの下降率は、過去最大だった。一方、09年4月以降の回復ペースも速く、「谷」から12カ月後までの上昇率は21.4%増と過去最大になった。

しかし、足もとの急回復は、輸出の増加や政府の景気対策による個人消費の持ち直しに負うところが大きい。研究会の吉川洋座長(東大教授)は「設備投資や雇用関連指標での反転は極めて弱い」と指摘。国内の回復力にはまだ、力強さがみられない。


ソース:朝日新聞

+ 香港の航空貨物、47%増 - (08/06/2010)

貿易の拠点として、香港における航空貨物取扱量は記録的に急増し、前年比47%増とここ2年半で最も高いレベルに達した。

 

今年4月、香港では354千メートルトンの貨物が取り扱われたが、これは200711月以降最大の量であり、世界的な貿易が大幅に減少する中、空港が発表した前年同月比の数字よりも38%増加している。

 

輸出量は23万メートルトンと、外国向け貨物量も200711月以来の最大量となっている。

 

最新のデータでも、前の月の3月よりも4.5%増加している。さらに、キャセイ・パシフィック(293 HK)も最近、前年比での最大使用可能容積の実質的な圧縮を強調しながらも、これを裏付けるデータを発表している。

 

先月、キャセイとドラゴン・エアーの航空2社は計152808トンの貨物と郵便物を輸送したが、これは昨年4月より24.1%増加している。貨物と郵便物の荷重倍数は79.3%であり、13.6%上昇している一方、利用可能な貨物/郵便物キロメートルトンで計測した最大輸送能力は、6.4%の増加であった。当会計年度において、輸送能力の1.1%の増加に対し、トン数は24.1%増加している。

 

ソース:http://www.businessinsider.com/

+ 不動産価格に底打ち感、ローン不履行率が2四半期で低下-取引活発化 - (08/06/2010)

リーマンショック後の金融市場の混乱で値下がりが続いていた日本の不動産価格に底入れの兆しが出ている。不動産ローンのデフォルト(債務不履行)率が2四半期連続で低下するなど金詰まりの状況が改善し、割安感から売買も活発化している。

米格付け会社のスタンダード・アンド・プアーズ(S&P)によると、日本の商業用不動産担保証券(CMBS)裏付けローンのデフォルト率(金額ベース)は、2010年第1四半期(1-3月)に19.2%と2四半期連続で低下した。デフォルト率の過去最高記録は09年第3四半期(7-9月)の62.9%。

S&Pの橋本祐志主席アナリストは、最近の不動産市場について「少しマーケットに流動性が出始めている」と指摘。一部では価格が担保の設定時より「約2-4割値下がりした価格で売買され始めている。プライスレスという状況を抜けだしたようだ」と述べた。

国内不動産価格の下落の一因には金融混乱に伴う信用収縮があった。S&Pの橋本氏は市場が安定化してきたことで、不動産ローンのリファイナンスや返済期限の延長が可能となり、大型ローンなどについても、デフォルトに陥る可能性が低下したと指摘している。

取引が増加

こうした中、不動産市場では取引が増加している。東急不動産がまとめた上場不動産投資信託(Jリート)の調査によると、10年1-3月の38のJリートの資産総額(取得金額ベース)は7兆6884億円と091012月の7兆5725億円を上回り、2期連続で増えた。

国土交通省が5月27日発表した2010年1月1日-4月1日(第2四半期)の地価動向報告によると、全国主要150地区で3カ月前と比べて地価が下落したのは123地区と前回調査の144から減少した。マンション用地のための住宅地取得の動きがみられたという。

1-3月期の日本の実質国内総生産(GDP)伸び率が前期比年率4.9%と4四半期連続のプラス成長を示す中、マンション市場では4月の首都圏の発売戸数が3カ月連続で増加するなど不動産価格を取り巻く環境は改善している。

総合不動産コリアーズ・ハリファック港区)のインベストメント部本部長のバディー・フェリー氏は、「不動産価格が底を打つ前に投資をするのが最適だ。まさに底値だとの見方が一致すれば、みな一斉に動くからだ。今はかなり面白い時だ」と語った。

 

ソース:http://www.bloomberg.co.jp/index.html

+ 日本ビクター株式会社は63億円の事務所と工場を売却。 - (07/06/2010)

オーディオ機器販売会社、日本ビクター株式会社(JVC)は、神奈川県横浜市守屋町にあるメインオフィスと

工場を63.3億円(6800万ドル)で売ることとなった。購入会社は物流関連会社佐川急便の傘下であ

る、SGリアリティー株式会社。JVCは両施設を12月に明け渡すことになっているが、会社の新しい場所は

決まっていない。

+ 八王子施設開発特定目的会社、サンリツの八王子新倉庫を賃借 - (04/06/2010)

株式会社サンリツは、リースによる固定資産の賃借に関する予約契約を締結すると発表した。

施設は、(仮称)新八王子倉庫(東京都八王子市石川町29692)で土地8265.01㎡、延床面積16491.15㎡。リース料の総額は354800万円(税別)。

賃貸企業は、大和ハウス工業の100%子会社である八王子施設開発特定目的会社。

八王子市に新たに建設される新倉庫を内陸の中心拠点として、周辺事業所の機能集約化と新規業務獲得による業容の拡大を図る。リースを活用することによって資金の効率的運用を図る。リース開始日は201141日を予定している。

ソース:http://www.srt.co.jp/company/index.html


+ 不動産への投資意欲、回復傾向続く - (03/06/2010)

鑑定機関、日本不動産研究所(JREI)が第22回日本不動産投資家調査による結果を公開した。質問に対し、「今後新しい投資を積極的にしていく」と答えた投資家の数が劇的に増加した。このことからも投資意欲の回復は顕著である。

Source: Nikkei

+ 三菱地所、JPタワーの賃貸業務を開始 - (03/06/2010)

三菱地所(株)は28日、郵便局(株)より高層ビル「JPタワー(仮)」の商業店舗リーシングマネジメント支援業務等を受託し、業務を開始すると発表した。 東京駅前に位置する同ビルは、日本郵政グループの「東京中央郵便局」の再整備計画中。

三菱地所では、同タワーが開業するまでの間、開業前プロパティマネジメント統括支援業務、オフィステナントに対するリーシングマネジメント支援業務、商業店舗テナントに対するリーシングマネジメント支援業務を実施し、郵便局をサポートしていく。


Source: Nikkei

+ 住宅着工、17カ月ぶり増加 4月0.6%プラス - (01/06/2010)

 国土交通省が31日午後発表した4月の新設住宅着工戸数は前年同月比0.6%増の6万6568戸と、17カ月ぶりに増加へ転じた。国交省は「季節調整済みの年率換算をみると、2009年8月を底に全体としては持ち直しの動きがあるとみられる」と指摘。ただ足元については「一進一退の状況が続いていると言わざるを得ない」と慎重にみている。

 

 分譲マンションは35.8%増の9668戸。東京都で相次いだ大規模マンションの着工を反映し、16カ月ぶりにプラスへ転じた。〔NQN〕

 

Source: Nikkei

+ ケネディックス社、日本ファンド日本の不動産ファンドを1億1080 万ドルに設定 - (01/06/2010)

日本の不動産資産運用会社ケネディクス株式会社によると、(4321.T、日本の不動産市場が上向きであるので、日本のオフィスや商業ビルへの投資を100億円(11080万ドル)する予定である。

 

フィナンシャル


ケネディクスは5年間の経営期間の新ファンドは、資本を韓国の年金基金からの長期の安定した見返りを獲得予定となっている。

日本の不動産業界は世界的な金融危機のため、価格低迷しているが、その影響を受けた何名かの市場関係者は、価格低迷が徐々に改善し始めていると言う。 [番号:nTOE64901V]

これに先立ち、ケネディクスの株価は12月決算20,000円弱の2.4%下落した。 (勝村 真理子 レポート)

+ シンガポール政府投資公社不動産部門、新規株式公開を検討 - (01/06/2010)

【シンガポール】関係筋が水曜日に語ったところによれば、シンガポール政府投資公社(GIC)の巨大不動産部門であるGIC不動産が、同社の海外資産のシンガポールでの新規株式公開(IPO)を検討中である。

 

「最終決定は来月になるだろう」とその人物は述べた。

 

その人物によれば、この政府系ファンドの不動産部門は日本の資産を上場しようとしており、これにはプロロジス・ホールディングスも含まれている。

 

「もしこれが行われれば、莫大な、数十億ドル規模になるだろう」とその人物は語り、GIC不動産はIPOについて銀行と話していると付け加えた。

 

GICはまだ市場を見守っており、最近の株式市場の変動を考えると、正確なタイミングは未定だ。」とその人物は述べた。

 

GIC不動産は、シンガポール国外の不動産及び不動産関連資産への投資を世界規模で行っている。また同社は30カ国以上で300近い投資を行い、直接及び間接資産投資の数十億ドルのポートフォリオを運用している。

 

同社の親会社であるGICは、シンガポールの外貨準備を運用しており、ドイツ銀行の最近のレポートによると、運用資産額では世界第4位の政府系ファンドである。そのポートフォリオは2500億シンガポールドル(1770億米ドル)以上に達する。

 

2008年、GIC不動産は、日本における既存のポートフォリオを強固にするため及び中国における物流資産業務を拡大するプラットフォームを手に入れるため、プロロジスの中国業務の買収及び同社がまだ所有していなかった日本の資産への20%出資に1.3億ドルを費やした。

 

GIC不動産は、未公開にしておくよりも、IPOを行った方がより有利だと見ている」とその人物は述べた。

 

ソース:Wall Street Journal

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